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陈淮房地产行业政策与调控思路解码

2019年01月29日 栏目:租房攻略

陈淮:房地产行业政策与调控思路解码陈淮:实际上我们是把从去年中央经济工作会和今年的政府工作报告和“十三五”规划,以及最近李总理答问传递出

陈淮:房地产行业政策与调控思路解码

陈淮:实际上我们是把从去年中央经济工作会和今年的政府工作报告和“十三五”规划,以及最近李总理答问传递出的信息,我们梳理一下,这些政策大家都已经知道,我们不过是把它分分类,和实际情况有些解析而已。

影响2016及此后一段时间的房地产政策实际上三个方面、三个层级。刚才我们在讨论的时候讲到了供给侧,我再强调一遍,最近很长一段时间来,供给侧这个词很热,但是很多人在胡写,自己还没弄明白供给需求理论,供给学派和需求学派是什么样的,就开始在写。一批专家在悬写,写的谁都看不懂的天书。刚才我讲了,供给侧的调控并不是什么新鲜事,日本产业政策、日本战后发展就是注重产业竞争力、战略支柱产业、重点扶持产业退出的供给侧的发展。珠三角发展,深圳开发、浦东开发,就是区域经济学的成功案例。我们调动一切积极因素,多种所有制并存,就是释放各种资源,提高它们的活跃度、效率的改革,今后也是一样。

大约的说,三个层级是这样区分的,一个是对房地产的政策方向。我们研究经济学也好,总结过去十余年的行业发展,前瞻未来,重在研究客观规律,不是领导的选择偏好,不是媒体的主要呼吁,总理说了算还是总经理说了算,导致了出一个“国八条”,这都是一种错误导向,一定注意,不论政策愿意不愿意,希望不希望,总之市场和经济体系是按照客观规律来运行的。所以影响房地产的政策,其实最主要的一条就是去掉不合时宜的过去的政策。我们大约想想去掉了哪些和哪些将要去年。国八条、国五条、国十条都说“千方百计增加供给”,今天我们面对的是严重的去库存的压力,如果说2016及“十三五”期间,房地产政策有两个重心的话,一个是去库存,一个是稳房价。千方百计增加供给,这一条恐怕是要作为不合时宜的趋势进行扭转了。

第二是限购限贷,我们刚才讲的加杠杆的问题也提到,需求是多种多样、多层多元的,不是说所有的需求都会增加金融风险,不是说所有的贷款都是炒房子。刚才有领导讲到,广州为什么还不放开限购?坦率说,北、上、深加上广州,这个限购恐怕在一个很长的时间内不能放开,放开也可以,那一定有更严厉的,更合乎规律的,不是现在这种应急措施的限制人口过度膨胀的政策。包括限贷,这也是限不住的,两成也好,三成也好,四成首付也好,人家的首付贷可以进一步的加杠杆,关键的问题是,央行领导人把首付贷简单地说成是非法,我看也恐怕言过其实。我刚才说了,分地区、分对象、分他的资产信用高低。

第三,普通住房与非普通之分。过去是多少平米以上,高于平均房价10%叫非普通住宅,这种区分非常牵强,人为的因素,主观设想太多。住宅就是住宅,住宅本来只有高档的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和应对基本需求的这种需求层级,没有普通、非普通的区分。

第四,是9070政策,显而易见,从刚需为主,也就是年轻人结婚买房子,新成长劳动力买房子为主,这部分需求还旺盛,还存在,但是是少部分了。更多的,大家说到北京、上海、深圳的房价上涨,其中上海最明显,北京也一样,涨的是二手房,改善型需求,卖小换大,卖旧换新的需求是最为旺盛和活跃的。

第五,打击投机性需求,这显而易见在去年的中央有关文件中已经明确提出,鼓励个人和机构购买库存的住房,作为业主出租。没人买第二套房子,租赁市场从何而来?大家都只有一套房子,租赁市场从何而来?我们租赁市场,也同样是过去以鼓励自住型需求的政策,也转为包括投资性需求的政策,鼓励主业租赁性的机构的产生发展壮大。租赁市场是房地产市场不可或缺的非常重要的组成部分。因为租赁市场最能满足低端、自住性的需求。租赁市场最满足人口流动性的市场经济配置、资源配置。美国人有40%左右的人群是租房子住,但是并不等于40%的人买不起房子,他可能在纽约有一套住房,在得克萨斯州有一套房子,但是他在旧金山或者洛杉矶工作,相反的情况也有。租赁市场的发展是我们去年末以来在房地产市场中调整原有过时政策,审时度势、与时俱进最重要的一个方面。

这是关于房地产的政策。核心的一个问题,在去库存的过程中,它的具体落地是过时政策退出,我们可以和过去的政策相对比。

房地产本身的政策还有一个核心词叫去库存,去库存的政策体系我们也大致梳理一下,靠谁来去库存?刚才我讲分化很严重,怎么分化呢?7.2亿的存量房并没有什么了不起,其中只有4.2亿到4.5亿是住宅,大家有没有注意到我们在“十三五”要解决多少农民工就地转化?1亿农民工在城市中转为户籍人口,还有1亿棚户区改造,还有1亿中西部农村剩余劳动力就近城镇化,现在在城市中经商、务工的农民工有2.4亿人,我们算2口人一个家庭,为什么按两口人一个家庭?因为他可能有一个两个孩子还在农村,如果落户的化他可能就来了,1.2亿个家庭,大约需要120亿平方米的住房,4.5亿的存量房够干吗的?当然这不是一个短暂、一蹴而就的,甚至都不是“十三五”就能解决的问题。但是别把中国的城镇住房库存说成是如何吓人,中国住房报告提出“十三五”期间要建1600万套棚改房,这个面积就是16亿平方米以上,这还不算商品房开发、二手房梯级消费升级带来的新的需求。但无论如何,农民工进城是一个复杂的体制问题,不是简单的有钱、没钱的问题,进北京还是进县城这么简单。我们曾经说过,农民工进城解决四个问题,一个是户籍,第二个是就业,也就是不管大中小城市,产业承载力高低。第三个是社保,第四个才是住房。

我们顺便说,如果预测“十三五”期间的政策方式,我们一定记住,“十三五”第一位的目标是干吗?“十三五”要实现一个什么目标?全面建成小康社会。实现全面建设小康社会的决胜阶段,这个全面的小康的落脚点有这么几个,第一个,我们过去10到20年城市化中的短板问题,也就是农民工市民化的问题,是一个考验我们全面和不全面的关键问题。第二,老百姓从挣工资、就业到有产,并且实现财产性收入,这部分人群所占比重的高低是全面不全面的一个重要问题,全面小康和初步的小康,总体的小康,区别就是越来越多的老百姓从温饱走向殷实,从劳动性收入到财产性收入。这两个问题实际上都是和城市建设,和房地产业的发展密切相关的。

去库存的第一个就是农民工进城,现在也有一些地方推出一些政策,昨天有一个消息推出,有一个地区,农民工进城买房子,补贴1万块钱,个别少数地方有可能的,但是这是不可能普遍推开的,如果有1万个农民工进城,政府补贴1万块钱,那就要补贴1亿,一个三线城市的政府是补贴不起的,所以我想这不是一个根本性的措施,但是各地在努力地号召农民工进城,去库存化,我想其实不是一个坏事。今天我们看到很困难的,第一个是去库存,第二个是农民工进城,也可能是5到8年之后中国城市化一个歪打正着的好的地方。我们正在给中小城镇发展打下一个物质基础和人聚集的基础。我们房地产业不可能像人们想象的那样每增加一个城镇家庭就盖一套房子,不是这样的盖法,供给和需求是永远不会对称平衡的,不论在空间上还是在时间上,这是房地产业发展的规律。浦东开发10年,房子都没卖出去,人称鬼城,它一定是有些超前性和预见性,城市发展培育成熟过程,我们在90年代末期号召乡镇企业崛起的时候,有一条政策叫离土不离乡,进厂不进城,我们痛失了一次中小城镇发展的历史良机,这才有了亚洲金融危机一直到今天,我们农民工不得不奔到大城市就业。一旦发生危机,只能退回家乡的农村,没有中间层次的城市可以依托,现在恰好有了这么一个过程,使我们有了一个三四线城市提高房地产承载力的问题,补他们的体制短板,补他们的交通基础设施的短板,补他们的产业承载力的短板,我们才真正能够全面小康社会,高质量城镇化。

另外一个去库存的需求就是棚户区改造。这个不用多说了,注意棚户区改造后面还有一个重要的地方,我们“十二五”开局的时候有3600万套保障房的建设问题,这3600万套的保障房是实物性保障房为主,但是在“十三五”期间,尽管在北、上、广、深这些大城市还要增加保障房供给,但是注意一下2016年全国建设工作会,大家会知道,今年的公租房停建,努力推进货币化的住房保障体系,完善货币化补偿的方式。实物型保障在哪里?棚户区改造,这是城市化过程中一石几鸟的问题,它一方面有助于城市连片改造,包括原来一些老旧城区危旧房,地下基础设施、交通规划、城市分区,以及老百姓住宅、商业设施的整体升级。第二方面,它有助于市场化的力量参与到保障性的供给中来,棚户区的改造拆一还五,我建15层,我还可以卖10层。第三,最有利于和过去十几年房地产发展中累计的体制性的矛盾结合起来探索解决方式,比如城中村、小产权等等问题,因城施策、因地制宜地发展。因此棚户区改造实际上既是去库存的一个重要方面。

货币化的发展租赁市场,这里面最重要的一个思路是鼓励个人和机构来购买库存商品房,特别提到要努力发展以租赁住房为主业的企业。刚才我们讲到去杠杆的问题,实际上有一句话应当强调,我们迫切在房地产业买和卖、供和求之间有更多样、多层的居中的具有金融功能的企业支持。实际上租赁说到底是一种金融性的方面,比如我们的建筑业需要用设备,你买不起没关系,有人买了租给你,这就是租赁融资。实际上买房子先租后买,也是政策性保障的一个方面,在国外是很普遍的,你先买3成产权,那7成是租金,逐步你再买4成、5成、6成、7成,并且满足过渡性需求、流动性需求。

发展租赁市场是分化的重要方面,第一个方面和政策退出与去库存密切相关,第二方面是和改革以及国民经济整体的稳定运行密切相关的政策,眼下就有两个大家最关心,并且对房地产影响甚大的,一个是营改增,一个是货币政策。营改增最近在讨论究竟对房地产业好还是不好,二手房买卖,是不是将来那5.5%的营业税改成增值税了?当然我觉得目前还不明朗的一些政策细则还有待观察,但是把二手房买卖的那个营业税又改成增值税,原来那个营业税本来是起到房价调控作用的调节税,如果改成增值税,实际上把它固化了。而房产增值实际都是土地增值,在二手房买卖中,政府已经收了个人所得税,个人所得税的部分实际上就是土地增值带来的,再收一回土地增值税,那岂不是一虾两吃了吗?我看重复征税的问题还有待很多研究。但是营改增带来了一个很重要的方面,就是企业机构持有商业地产可以抵扣,这给我们刚才讲到的房地产去库存化的分化里头,其实库存最严重、销售最慢的商业地产,尽管它的数额没有住宅这么大,但是它的过剩程度比住宅更严重,营改增有利于一些机构作为业主持有这些不动产,这是可以抵扣他的销项税的。

再有一个是货币政策,从去年末大家都预期会有降息、降准,去年末以来针对增速下降、物价低靡、通货紧缩的情况,已经陆续平稳的出台了若干次降息、降准的政策,但是今后还会不会有,我觉得会有一些两难的选择问题。2016年的经济增速还需要在稳健之上相对宽松的货币政策支持,今年春节之后,房地产业又添了一个新词,叫“资产荒”,我不知道各位朋友有听说过这个词,什么叫资产荒?就是有大量的资金找不到投资的领域。买股票被套住了,买房子不知道会不会也被套住。一方面我们去库存,另一方面有大量的资金正在寻求有利的投资领域,而找不到投资方向,这叫资产荒。货币政策恐怕要在货币的供给需进一步搭桥,所以我想影响房地产的第二个是国民经济的稳定运行,稳定运行包括增速,包括物价。

在这之上还有一个层级就是国际运行环境,这一条实际上决定着我们第二个层级的货币政策和房地产市场的供求关系,那就是汇率问题。进入21世纪,特别是21世纪第二个10年开始,世界金融危机之后,2010年之后,国际上货币定价权的竞争变得日益复杂、尖锐和激烈,从发达国家逼迫人民币升值到去年以来人民币的贬值,人民币的贬值问题说到底既是货币定价权之争,也决定着我们海外资产和我们的外汇储备是增值还是损失,也决定着人民币的币值和固定资产价格之间的比值关系问题,它决定着我们的股价,决定着我们的房价。更重要的是汇率问题,根本的主动权并不在中国人手里,而是由发达国家决定,特别是美国决定。我们目前看,在这个问题上,我们的被动性非常大,我们是世界第一大外汇储备国,又是美国国债的第一大持有国,是它最大的债权人,而且美联储货币政策的高低,不仅影响着人民币和美元的关系,还严重影响着我们的进出口,而且直接影响着国际大宗商品价格,比如最近的钢材价格、铁矿石价格又有一些短期内的暴涨暴跌,这就是美元汇率变化引起的。铁矿石价格上涨,不是铁矿石稀缺了,而是美元跌了,石油价格跌不是因为石油供给大了,而是美元涨了,国际大宗商品价格的涨跌直接影响甚至决定着2016年中国整体宏观经济通货紧缩还是通货膨胀。

我们在政府工作报告中还有一句话

陈淮房地产行业政策与调控思路解码

,除了供给侧之外,希望大家关注,这句话就是“加强相机决策的科学性、及时性”。